孫子兵法虛實篇：「角之而知有餘不足之處。」角之，就是推推看。以試探性的接觸，來發現敵人的弱點。
五月二十九日星期六。
自簽約那天算起，已經過了二十三天。
買賣契約上的交屋日為六月十九日。從簽約到交屋日，總共四十四天。已經過了一半的時日。
賈代書音訊全無。這已經超越服務態度的問題了。他不用打電話給我嗎？
既不來電說明作業進展，也不來向我要印鑑證明。到底在玩什麼把戲？
田主任告訴他們，我去總公司陳情了嗎？她會秉公處理嗎？這交易有問題嗎？
依買賣契約，至今只走了一個流程。真是太奇怪了。
簽約那天，我就繳出土地和建築物所有權狀。隔天，買方將頭期款五十萬元，匯入信託專戶。交易就停滯了，沒繼續跑第二個流程。
在買賣契約中的第二期款那一欄，賈代書沒有填寫付款金額。所以，買方不用再付款。
但是，賣方要將過戶證件交給代書。賈代書也沒來向我要。
過戶證件：包括賣方的印鑑證明、移轉登記書表、最近一期的房屋稅單收據、地價稅單收據和戶籍資料。
我不敢把印鑑證明交給賈代書。可是，買賣契約中有違約條款──「賣方違約，每日要支付總價千分之零點三的違約金。」
假如成交總價為一千萬元，千分之零點三的利息，為每日三千元。逐日累加，這會累積成很龐大的金額。
顧客在契約書上簽了字，被法律條文綁住，就不理不睬了嗎？
我進退兩難。
決定打電話，一探虛實。
簽約二十三天之後，我第二次打電話給賈代書。
我說：「喂。您好。」
他說：「請問是那位？」
我說：「我有一筆買賣，是您經辦的。敝姓牛。我是賣方。」
他說：「您好。您好。請說。」
我說：「買方貸款核准了嗎？額度確定了嗎？」
他說：「喔。買方的資料還沒繳齊。目前向佳安銀行申請貸款，還在辦理。」
我說：「交易停頓，是因為貸款沒核准嗎？」
他答非所問：「稅單已經下來了，剛下來。等買方的貸款核准了，我再通知你完稅。」
我說：「什麼稅單呀？」
他說：「稅單是指買方應繳納的契稅繳款書和賣方應繳納的土地增值稅繳款書。」
我說：「喔。原來是這樣。請您多多幫忙。」
賈代書說：「好，拜拜。」
他說：「請問是那位？」
我說：「我有一筆買賣，是您經辦的。敝姓牛。我是賣方。」
他說：「您好。您好。請說。」
我說：「買方貸款核准了嗎？額度確定了嗎？」
他說：「喔。買方的資料還沒繳齊。目前向佳安銀行申請貸款，還在辦理。」
我說：「交易停頓，是因為貸款沒核准嗎？」
他答非所問：「稅單已經下來了，剛下來。等買方的貸款核准了，我再通知你完稅。」
我說：「什麼稅單呀？」
他說：「稅單是指買方應繳納的契稅繳款書和賣方應繳納的土地增值稅繳款書。」
我說：「喔。原來是這樣。請您多多幫忙。」
賈代書說：「好，拜拜。」
六月三日星期四，交易第二十八天。
癡癡地等了五天，還是音訊渺茫。
我在客廳裏來回踱步。
早上十點，我第三度打電話：「喂。請問是賈代書嗎？」
他說：「是的。我就是。」
我說：「我是上星期打電話給您那一位牛先生。買方貸款核准了嗎？」
他說：「我們……我們找佳安銀行。銀行……銀行需要財力證明，買方繳得慢。銀行剛拿到，正在作業。」
我說：「喔。時間已經過了一半，買方才剛繳出申請貸款的資料呀。」
他說：「是的。」
他說：「是的。我就是。」
我說：「我是上星期打電話給您那一位牛先生。買方貸款核准了嗎？」
他說：「我們……我們找佳安銀行。銀行……銀行需要財力證明，買方繳得慢。銀行剛拿到，正在作業。」
我說：「喔。時間已經過了一半，買方才剛繳出申請貸款的資料呀。」
他說：「是的。」
我說：「如果買方貸款確定了。接下來，我要如何配合呢？」
他說：「貸款確定了。額度也核准了。等銀行對保完畢，我就會到地政事務所（註一）送件，辦理過戶和設定登記（註二）。」（對保：借款人與銀行簽訂借款契約。銀行業務人員核對借款人、保證人的身份為本人之後，本人親自在文件上簽章。）
我說：「我要準備些什麼？」
賈代書說：「你這邊我看一下……印鑑證明還沒給。喔。我要你的印鑑證明。你的土地增值稅，蘋果銀行的專戶會幫你代繳。另外，最近一期的房屋稅單和地價稅單收據也要給我。其他的都OK了。」
我說：「房屋稅單收據要做什麼用？」
他說：「要查有沒有欠稅。」
我說：「還有沒有其他要繳的？」
賈代書說：「沒有了。」
我說：「貸款核准了，您會通知我嗎？」
他說：「你經過我們的店，可以把印鑑證明交給小姐。」
「……」我說：「等買方貸款核准之後，再繳交印鑑證明。這樣可以嗎？」
他遲疑了半晌，說：「可以。」
他說：「貸款確定了。額度也核准了。等銀行對保完畢，我就會到地政事務所（註一）送件，辦理過戶和設定登記（註二）。」（對保：借款人與銀行簽訂借款契約。銀行業務人員核對借款人、保證人的身份為本人之後，本人親自在文件上簽章。）
我說：「我要準備些什麼？」
賈代書說：「你這邊我看一下……印鑑證明還沒給。喔。我要你的印鑑證明。你的土地增值稅，蘋果銀行的專戶會幫你代繳。另外，最近一期的房屋稅單和地價稅單收據也要給我。其他的都OK了。」
我說：「房屋稅單收據要做什麼用？」
他說：「要查有沒有欠稅。」
我說：「還有沒有其他要繳的？」
賈代書說：「沒有了。」
我說：「貸款核准了，您會通知我嗎？」
他說：「你經過我們的店，可以把印鑑證明交給小姐。」
「……」我說：「等買方貸款核准之後，再繳交印鑑證明。這樣可以嗎？」
他遲疑了半晌，說：「可以。」
我錄音存證了這一段對話。萬一發生糾紛，可以避免因為沒有繳出印鑑證明而發生違約。
印鑑證明是房地產過戶時關鍵和重要的證明文件。這麼重要的過戶證件，他不親自簽收。出了問題，我要找誰負責呢？
六月七日，交易進入第三十二天。
耐著性子又等了四天。
一大早，我吃不下。
戒煙多年的我，重新點燃一隻煙。只見白煙裊裊，灰霧濛濛，不知不覺煙灰缸已經堆滿了煙屁股。
早上十點，我第四度去電：「您好，我是牛先生。買方的財力證明都繳齊了嗎？」
「已經給齊了。」他說：「銀行正在作業。今天，我還會問銀行，看看作業到那邊？」
我說：「請問要多久？」
他說：「嗯……這星期就會有消息了。」
我說：「好的。」
「已經給齊了。」他說：「銀行正在作業。今天，我還會問銀行，看看作業到那邊？」
我說：「請問要多久？」
他說：「嗯……這星期就會有消息了。」
我說：「好的。」
我把另一隻手機的號碼，也給了賈代書。請他在貸款核准之後，立刻通知我。好繳交印鑑證明，辦理過戶。
又過了兩天。
六月九日，交易進入第三十四天。
離交屋日還有十天。
我苦等不著。在客廳中，來回疾走。像熱鍋上的螞蟻。
早上九點半，我第五度打電話。先打到店裏，一位年輕的小姐接了電話：「喂。您好。」
我說：「賈代書在嗎？」
小姐說：「喔。你要打手機。他還沒進來。」
我說：「賈代書在嗎？」
小姐說：「喔。你要打手機。他還沒進來。」
我撥通手機：「您好，是賈代書嗎？」
他說：「我就是。」
我說：「目前房貸是什麼情形？」
他說：「昨天我和銀行聯絡，銀行已經看過房子──」
我高聲說：「你說什麼？看過了。沒鑰匙，怎麼能進去？」
他急忙改口：「銀行的人估過價了，還在進行。」
我說：「貸款有沒有困難？」
「額度上可能差一點。」他說：「等確定之後，我再向買方溝通。」
我說：「銀行願意貸多少給買方？」
他說：「銀行評估只能貸六百一十萬給他。」
我趕緊問：「那還差多少？」
他說：「目前還差約三十八萬。到時候看看怎麼樣，再說。如果貸款不足，再“橋”。」
我說：「喔。」
他說：「我就是。」
我說：「目前房貸是什麼情形？」
他說：「昨天我和銀行聯絡，銀行已經看過房子──」
我高聲說：「你說什麼？看過了。沒鑰匙，怎麼能進去？」
他急忙改口：「銀行的人估過價了，還在進行。」
我說：「貸款有沒有困難？」
「額度上可能差一點。」他說：「等確定之後，我再向買方溝通。」
我說：「銀行願意貸多少給買方？」
他說：「銀行評估只能貸六百一十萬給他。」
我趕緊問：「那還差多少？」
他說：「目前還差約三十八萬。到時候看看怎麼樣，再說。如果貸款不足，再“橋”。」
我說：「喔。」
我研判：買方貸不到足夠的尾款。
但是，貸款不足，再“橋”。又是什麼意思呢？
六月十日星期四，交易第三十五天。
起床之後，我的心七上八下，眼皮跳個不停。
早上十點半，我按耐焦躁，第六度打電話：「賈代書。買方貸款還差三十八萬。不足的部份，是由買方向別家銀行申請？還是用其他管道籌措差額？」
他說：「這個部份……我還要和他敲敲看，要看他的意願。」
我說：「買方有沒有另外請你們幫他貸這三十八萬呢？」
他說：「沒有。目前先請銀行把價格估高一點。如果不行，再送另一家估。」
我坐立難安：「還剩九天就要交屋。貸款一直下不來，那怎麼辦？」
他說：「我們先讓銀行估估看？等確定以後，再約買賣雙方見面。」
我說：「貸款額度不足，買方就應該以現金補足差額。為什麼要我們見面？見了面又要做什麼呢？」
他說：「先等銀行作業結果出來，我們再來研究該怎麼辦。」
我說：「向新的銀行申請貸款，要多久？」
他說：「新的銀行是前天送的。所以，也要給銀行一點時間。舊的那一家，我請他們把額度提高。」
「好。雙管齊下。」我說：「新的是那一家？」
他說：「是台灣銀行。」
我說：「瞭解了。謝謝您。」
他說：「這個部份……我還要和他敲敲看，要看他的意願。」
我說：「買方有沒有另外請你們幫他貸這三十八萬呢？」
他說：「沒有。目前先請銀行把價格估高一點。如果不行，再送另一家估。」
我坐立難安：「還剩九天就要交屋。貸款一直下不來，那怎麼辦？」
他說：「我們先讓銀行估估看？等確定以後，再約買賣雙方見面。」
我說：「貸款額度不足，買方就應該以現金補足差額。為什麼要我們見面？見了面又要做什麼呢？」
他說：「先等銀行作業結果出來，我們再來研究該怎麼辦。」
我說：「向新的銀行申請貸款，要多久？」
他說：「新的銀行是前天送的。所以，也要給銀行一點時間。舊的那一家，我請他們把額度提高。」
「好。雙管齊下。」我說：「新的是那一家？」
他說：「是台灣銀行。」
我說：「瞭解了。謝謝您。」
六月十一日星期五，交易第三十六日。
早上九點一到，我馬上撥電話：「是賈代書嗎？」
他說：「牛先生，您好。」
我說：「買方向台灣銀行申請的貸款，核准的機率有多高？」
他說：「嗯……我跟你講，去問你的經紀人。」
我說：「什麼是經紀人？」
他說：「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務。」（註三）
我說：「聽不懂？」
他說：「你去問白店長就對了。」
我說：「喔。要問他呀。」
他說：「牛先生，您好。」
我說：「買方向台灣銀行申請的貸款，核准的機率有多高？」
他說：「嗯……我跟你講，去問你的經紀人。」
我說：「什麼是經紀人？」
他說：「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務。」（註三）
我說：「聽不懂？」
他說：「你去問白店長就對了。」
我說：「喔。要問他呀。」
我說：「還有一個問題。就是買賣契約上寫六月十九日要交屋。貸款下不來，還要交屋嗎？」
「當然不用。」他說：「您先和白店長聯絡一下，買方好像有一點意見。詳細的情形我不太清楚。請您直接問白店長。」
我說：「買方會提出什麼意見呢？」
他說：「您直接問白店長。」
我提到敏感問題：「當初，契約書的內容是您填寫的。」
他急忙說：「白店長說他要處理。」
我說：「他要處理嗎？」
他拉高嗓門，很不耐煩：「他是買賣雙方的經紀人，會和你們聯絡。他會處理這事。」
「當然不用。」他說：「您先和白店長聯絡一下，買方好像有一點意見。詳細的情形我不太清楚。請您直接問白店長。」
我說：「買方會提出什麼意見呢？」
他說：「您直接問白店長。」
我提到敏感問題：「當初，契約書的內容是您填寫的。」
他急忙說：「白店長說他要處理。」
我說：「他要處理嗎？」
他拉高嗓門，很不耐煩：「他是買賣雙方的經紀人，會和你們聯絡。他會處理這事。」
放下電話。我實在想不通。這葫蘆裏到底賣的是什麼葯？
賈代書急著推給他口中的經紀人──白店長。可是在委託銷售契約上經紀人那一欄，明明蓋的是賈代書的長方形印章。白店長的名字是簽在承辦人那一欄。（附錄二）
我撥通電話：「敝姓牛。您是白店長嗎？」
他說：「對。對。」
我說：「賈代書叫我打電話給您。」
他說：「喔。買方要整修房子。他銀行貸款的部份要再“拉”。目前貸款還差一點。我幫他換了一家銀行，還在積極處理。昨天我和買方見面，他要我叫銀行“拉拉”看。」
我說：「您說的“拉”，是什麼意思？」
他說：「就是買方想要貸六百四十八萬元，我們正努力向銀行爭取。現在也差不了多少，大約差個三、四十萬。目前已經“拉”到六百一十萬了。他要改套房，至少要貸六百四十八萬才夠。現在就是在“拉”當中。」
我說：「所以呢？」
他說：「就是還要再等一下。我會幫他處理。」
我說：「那麼，要等多久？」
「我會儘量“橋”。」他說：「當初，他講過要貸款八成。在買賣契約的“其他特別約定”中，也有註明。」
我說：「買方一定要貸到八成，銀行又不給八成。我被套在這裏。這該怎麼辦呢？」
他說：「買方有一些裝潢的費用要支出，貸不到八成會比較吃力。」
我說：「我對裝潢的行情，有一些瞭解。大約一百萬，就可以全部改成套房。」
他說：「出租的設備和家俱，也要花錢呀。他希望多貸一些，多掌控一些現金在身邊。」
他說：「對。對。」
我說：「賈代書叫我打電話給您。」
他說：「喔。買方要整修房子。他銀行貸款的部份要再“拉”。目前貸款還差一點。我幫他換了一家銀行，還在積極處理。昨天我和買方見面，他要我叫銀行“拉拉”看。」
我說：「您說的“拉”，是什麼意思？」
他說：「就是買方想要貸六百四十八萬元，我們正努力向銀行爭取。現在也差不了多少，大約差個三、四十萬。目前已經“拉”到六百一十萬了。他要改套房，至少要貸六百四十八萬才夠。現在就是在“拉”當中。」
我說：「所以呢？」
他說：「就是還要再等一下。我會幫他處理。」
我說：「那麼，要等多久？」
「我會儘量“橋”。」他說：「當初，他講過要貸款八成。在買賣契約的“其他特別約定”中，也有註明。」
我說：「買方一定要貸到八成，銀行又不給八成。我被套在這裏。這該怎麼辦呢？」
他說：「買方有一些裝潢的費用要支出，貸不到八成會比較吃力。」
我說：「我對裝潢的行情，有一些瞭解。大約一百萬，就可以全部改成套房。」
他說：「出租的設備和家俱，也要花錢呀。他希望多貸一些，多掌控一些現金在身邊。」
房貸額度不足，買方應該設法籌足現金，或以個人信用貸款補足差額。沒錢為什麼還要堅持修改套房呢？
白店長處處替買方設想。他們之間似乎有某種關係？
我說：「買方要繼續向銀行爭取嗎？」
他說：「正在爭取。」
我說：「是那一家銀行？」
他說：「佳安銀行和台灣銀行。」
我說：「賈代書說佳安貸不到八成。」
他說：「本來佳安只肯貸六百零五萬，目前“拉”到六百一十萬。我也和那位行員聯絡過。嗯。交易能圓滿最好啦。我想和您溝通一下。」
我說：「溝通？」
他說：「正在爭取。」
我說：「是那一家銀行？」
他說：「佳安銀行和台灣銀行。」
我說：「賈代書說佳安貸不到八成。」
他說：「本來佳安只肯貸六百零五萬，目前“拉”到六百一十萬。我也和那位行員聯絡過。嗯。交易能圓滿最好啦。我想和您溝通一下。」
我說：「溝通？」
我實在想不通其中的因果關係。
他說：「房屋貸款主要是看貸款人本身的條件。只要送房屋的平面圖給銀行估價，就可以了。所以，不用看屋。另外，房屋本身的價值也會影響貸款。銀行比較在乎房屋的斜角（不方正）。所以，估的單價“拉”不高啦。」
我說：「快交屋了，才開始挑剔。買方到底想做什麼？」
他說：「交易能圓滿最好啦。如果，貸款有一點小小差距，我們當面溝通一下。」
我說：「小小差距是什麼意思？」
他說：「貸款還差個三、四十萬。佳安銀行已經拉到六百一十萬了，你就斟酌一下吧。我怕把他的資金弄得太緊了。」
我說：「快交屋了，才開始挑剔。買方到底想做什麼？」
他說：「交易能圓滿最好啦。如果，貸款有一點小小差距，我們當面溝通一下。」
我說：「小小差距是什麼意思？」
他說：「貸款還差個三、四十萬。佳安銀行已經拉到六百一十萬了，你就斟酌一下吧。我怕把他的資金弄得太緊了。」
我說：「貸不到，為什麼要我斟酌？房貸的額度不足，買方就應該籌足現金或以個人信用貸款補足差額。沒錢，為什麼還要改套房？」
他說：「他就是要全部改成套房嘛。」
我說：「貸款這麼勉強，就解約算了。」
他說：「他就是要全部改成套房嘛。」
我說：「貸款這麼勉強，就解約算了。」
他說：「再等幾天，結果怎麼樣，再跟你講。原則上儘快處理，看看下星期有沒有答案？」
我說：「在買賣契約上的交屋日前，貸款要有個著落。我總不能遙遙無期地等下去呀。」
他說：「買方有意願要買，只是貸款牽涉到他的資金調度。」
我說：「買方財力證明送得那麼晚，時間才這麼緊。請您加把勁兒。」
他說：「我們會儘快處理，下星期應該會有消息。」
我說：「在買賣契約上的交屋日前，貸款要有個著落。我總不能遙遙無期地等下去呀。」
他說：「買方有意願要買，只是貸款牽涉到他的資金調度。」
我說：「買方財力證明送得那麼晚，時間才這麼緊。請您加把勁兒。」
他說：「我們會儘快處理，下星期應該會有消息。」
我急著要賣房子，卻遇到這種怪事。
一掛電話，我急忙撥電話：「唐律師。唐律師……現在買方貸款出了問題……買方有沒有違約？」
唐律師說：「買、賣雙方在契約中約定──『買方要貸款八成』民法規定：『當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。』民法尊重當事人的約定。所以，買方可以堅持貸足八成。可是，銀行又不給八成。那會變成爭議的。」
我說：「萬一發生訴訟，判決多久才會下來？」
唐律師說：「至少一年。」
「糟了。」我說：「我手上的現金不多，又有還款壓力。無法長期訴訟。」
唐律師說：「買、賣雙方在契約中約定──『買方要貸款八成』民法規定：『當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。』民法尊重當事人的約定。所以，買方可以堅持貸足八成。可是，銀行又不給八成。那會變成爭議的。」
我說：「萬一發生訴訟，判決多久才會下來？」
唐律師說：「至少一年。」
「糟了。」我說：「我手上的現金不多，又有還款壓力。無法長期訴訟。」
房貸額度的決定權在銀行。賈代書卻在買賣契約中寫了「買方要貸款八成」，預先把貸款中的變數和風險，轉嫁給我這個外行的賣方。我發現又吃了暗虧。
六月十六日星期三，交易第四十一天。
在不確定之中，又煎熬了五天。
我寢食難安，噁心欲吐，胃部隱隱作痛。
下午五點，白店長終於來電：「牛先生，您好。我是店長，向您報告一下。」
我豎起耳朵：「請說。」
「現在的情況就是：買方的房貸出了問題。」他說：「你們在簽買賣契約的時候，買方在契約中，寫明要貸款八成。我們已經送了兩家銀行，最多只能貸到六百一十萬。此外，買方也送件給天興銀行。大約還差三十八萬。我想這樣吧。我去找你當面談談，看看怎麼樣讓這個案子圓滿。我會安排買賣雙方談一談。」
我豎起耳朵：「請說。」
「現在的情況就是：買方的房貸出了問題。」他說：「你們在簽買賣契約的時候，買方在契約中，寫明要貸款八成。我們已經送了兩家銀行，最多只能貸到六百一十萬。此外，買方也送件給天興銀行。大約還差三十八萬。我想這樣吧。我去找你當面談談，看看怎麼樣讓這個案子圓滿。我會安排買賣雙方談一談。」
賈代書明明說是向台灣銀行申請貸款，怎麼又變成了買方自己向天興銀行申請了呢？
我說：「到底是怎麼回事啊？」
他說：「這樣好了，您那時有空？來店裏一趟。我們先談一談。」
我說：「我人在外面，再跟您約時間。」
白店長說：「就這一兩天，我們儘快把這事處理好。」
我說：「那就……明天晚上七點半。好不好？」
「好。」白店長說：「你來店裏，我們研究一下。」
他說：「這樣好了，您那時有空？來店裏一趟。我們先談一談。」
我說：「我人在外面，再跟您約時間。」
白店長說：「就這一兩天，我們儘快把這事處理好。」
我說：「那就……明天晚上七點半。好不好？」
「好。」白店長說：「你來店裏，我們研究一下。」
掛了電話，我把交易中不合常理的部份，前前後後思量了一遍。直覺告訴我，蛇要出洞了。他們到底要玩什麼把戲？
註一：處理房地產移轉登記事務的公務機關──地政事務所。
註二：依土地法第 43 條的規定「登記有絕對效力」。所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項，賦與絕對真實之公信力。故第三人信賴登記機關之登記，而取得不動產權利時，不因前手登記原因之無效或撤銷，而被追奪。因此，善意第三人（例如：不知情的第三人）因信賴登記而依法取得之土地權利，任何人不可加以推翻。
註三：不動產經紀業管理條例第四條（用詞定義）之七、經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。