第五章 不動產買賣價金信託與不動產買賣價金履約保證

屈指一算，簽約至今，已經超過一星期了。

五月十四日早上九點，我打電話向蘋果銀行信託部查詢：「您好，我是賣方牛先生。買方房先生，有沒有把頭期款五十萬元，匯入『不動產買賣價金信託專戶』？」
行員說：「簽約的第二天，就匯入了。」
我說：「簽約那天，代書說隔日要郵寄。為什麼還沒收到你們的價金信託契約書呢？」
行員說：「最近會寄出。」
我說：「不用寄了，我馬上過去拿。」

放下電話，我立即開車前往銀行。拿回價金信託契約書。

回到家中，反覆看了幾遍。

價金信託契約的應告知事項中，明白記載──「本行未就買賣價金提供催收或保證付款之服務。」

另外還有一條──「買方於價金付足後始辦理過戶。」

但是，在買賣契約的「其他特別約定」中，寫著──「本買賣，買方要貸款八成。」

這兩份契約書是相互矛盾的──買方在價金未付足前，不應過戶。但是，買方錢不夠，又必須申請房貸。向銀行貸款，要先將賣方的房屋，過戶給買方，讓銀行作抵押（設定抵押權）。
（民法第860條　稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。）

這和我腦海中“保證付款”的想法，有了一百八十度的落差。我彷彿從雲端掉到了地上。

回頭再看一遍價金信託契約，發現了這一段文字：「買方須依買賣契約之約定方式，將全部或一部份價金，第一次付款匯入蘋果銀行價金信託專戶中，本約始生效力，……」

換言之，當五十萬元頭期款匯入專戶，價金信託契約就開始產生法律效力。

我已經被自己簽下的契約牢牢地綁住了。

不祥的預感浮上心頭。

我趕緊聯絡久未謀面的代書朋友。不巧，他出國了。

我再撥電話給胖哥店長，向他請教：「履約保證與價金信託有什麼不同？」

不料，他竟然不知道。

沒有專業人員可以諮詢。在這陌生的領域，我如迷路羔羊，孤身無策。

我需要請一位代書，進行專業諮詢。那麼，到那裏去找一位可以信任的代書呢？

我拿起電話簿，翻了又翻。

不認識的代書，我不放心。

腦中靈光一閃：為什麼不問問蘋果銀行信託部呢？

撥通電話，我聽見甜美的聲音：「喂，您好。敝姓張。有什麼可以為您服務的？」
我說：「您好。我有一筆交易是用你們的價金信託辦理的。請問什麼是不動產買賣價金信託？」
張小姐說：「就是將買方在交易中應付的款項，先匯入信託專戶，再依契約中的付款流程，支付給賣方。」

我說：「在你們的價金信託契約中的第十七條中的──『信託財產之管理並非絕無風險』。到底有什麼樣的風險？」
張小姐說：「比較常見的是：買方貸不到足夠的款項。」
我問：「貸不到，怎麼處理呢？」
張小姐說：「這是違約。我們會將買方已經匯入信託專戶中的錢，約為成交總價一成至二成的金額，當作違約金給賣方。通常，代書會協調賣方，再給買方一點時間，向別家銀行貸款。」

我說：「如果銀行核准了貸款，買方在銀行撥款之後，把錢領走。這種可能性是否存在呢？」
張小姐停了一下，說：「我覺得是有可能的。應該這麼說，如果買賣雙方發生糾紛，買方可以叫代書不要匯款。」
我說：「那麼，買方有停止匯款的主控權？」
「是的。」張小姐說：「在價金信託中，銀行只提供價金保管，配合買賣契約收付價金。不保證付款，也不承擔交易風險。只依流程，配合代書作業。至於產權的安全，則掌控在代書的手中。代書沒有盡責，是要負法律責任的。」

我聽完，啞口無言。