台灣的房地產登記，有絕對效力。依土地法第 43 條的規定「登記有絕對效力」。所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登記機關之登記而取得不動產權利時，不因前手登記原因之無效或撤銷而被追奪。因此，善意第三人（例如：不知情的第三人）因信賴登記而依法取得之土地權利，任何人不得推翻。
台灣各縣市鄉都設立了處理房地產移轉登記事務的公務機關──地政事務所。
民間因房地產移轉登記時的嚴謹和繁鎖程序，產生了一種行業──代書（代書又稱土地登記專業代理人，正式的名稱為地政士。）地政士必須通過政府的考試，取得專業證照，才能執業。沒有證照，所簽署之文件無效。
六月十九日是交屋日，交易進入第四十四天。
白店長和買方都沒打電話過來。
六月二十一日星期一，交易第四十六天。
已經過了買賣契約上的交屋日。買方的貸款還是沒著落，我也沒有交出印鑑證明。攤牌的時刻快到了。
從來沒有和買方單獨交談，很想瞭解他的想法。
下午兩點，我依買賣契約書上的電話號碼，聯絡買方。
我說：「房先生，您好。」
他說：「你是那位？」
我說：「我是和你簽約的那一位？」
他說：「喔……喔。牛先生，你好。」
我說：「銀行遲遲沒有核准您的貸款。已經過了交屋日，您有什麼打算呢？」
他說：「目前喔……嗯，這個……這個……目前的想法就是……你現在問的是什麼意思？我不太瞭解？」
我拉高聲調：「已經過了交屋日，您的貸款還沒有確定。接下來您想怎麼做？」
「……」他回過神來：「我想用太太作為保證人。看看能不能申請到貸款？」
他說：「你是那位？」
我說：「我是和你簽約的那一位？」
他說：「喔……喔。牛先生，你好。」
我說：「銀行遲遲沒有核准您的貸款。已經過了交屋日，您有什麼打算呢？」
他說：「目前喔……嗯，這個……這個……目前的想法就是……你現在問的是什麼意思？我不太瞭解？」
我拉高聲調：「已經過了交屋日，您的貸款還沒有確定。接下來您想怎麼做？」
「……」他回過神來：「我想用太太作為保證人。看看能不能申請到貸款？」
我說：「您要向銀行爭取提高貸款額度呢？還是要另外找銀行？」
他說：「我以太太作為保證人，向原來的銀行申請。」
我說：「額度什麼時候可以確定？」
他說：「就這一兩天。」
他說：「我以太太作為保證人，向原來的銀行申請。」
我說：「額度什麼時候可以確定？」
他說：「就這一兩天。」
我說：「由我的代書主辦，仲介公司的代書協辦。您覺得如何？」
「不方便啦。」他說：「白店長應該不會同意。」
「白店長那邊，我會跟他談。」我說：「您這邊行不行？」
「我不能幫他決定。」他說：「這個部份你們先去談。白店長OK，我就OK。」
「不方便啦。」他說：「白店長應該不會同意。」
「白店長那邊，我會跟他談。」我說：「您這邊行不行？」
「我不能幫他決定。」他說：「這個部份你們先去談。白店長OK，我就OK。」
嘿。他竟然把球丟給白店長。
放下電話，我再撥電話：「喂。白店長。」
「牛先生。您好。」他說：「賈代書正在和買方談你所提出的條件。待會兒，我再撥電話給您。」
我說：「有一點我要堅持：就是由我的代書主辦，你們的代書協同辦理。」
他說：「你太小心了。我們公司不能接受這樣的方式。」
我說：「不行的話，我就直接找買方談解約。」
他高聲說：「為什麼要用你的代書？那是不合常理的呀。」
我說：「我一定會堅持。你不同意，我就直接和他談。」
他大吼：「為什麼要用你的代書主辦？」
「因為交易安全。」我說：「當交易安全有疑慮時，用誰的代書主辦，必然成為兵家必爭之地。」
他用很急躁的口氣，斬釘截鐵地說：「那對買方不公平。」
我說：「買方說：『你OK，他就OK。』」
他說：「誰說的？」
我說：「房先生說的。」
他說：「剛才你打電話給他嗎？」
我說：「對呀。」
他說：「房先生怎麼說？」
我說：「房先生說……你OK他就OK。」
他語氣變軟：「你說，以你的代書主辦，賈代書協辦。那費用誰出呢？」
我說：「賈代書的費用依買賣契約支付。我請的代書，我出全部費用。」
「牛先生。您好。」他說：「賈代書正在和買方談你所提出的條件。待會兒，我再撥電話給您。」
我說：「有一點我要堅持：就是由我的代書主辦，你們的代書協同辦理。」
他說：「你太小心了。我們公司不能接受這樣的方式。」
我說：「不行的話，我就直接找買方談解約。」
他高聲說：「為什麼要用你的代書？那是不合常理的呀。」
我說：「我一定會堅持。你不同意，我就直接和他談。」
他大吼：「為什麼要用你的代書主辦？」
「因為交易安全。」我說：「當交易安全有疑慮時，用誰的代書主辦，必然成為兵家必爭之地。」
他用很急躁的口氣，斬釘截鐵地說：「那對買方不公平。」
我說：「買方說：『你OK，他就OK。』」
他說：「誰說的？」
我說：「房先生說的。」
他說：「剛才你打電話給他嗎？」
我說：「對呀。」
他說：「房先生怎麼說？」
我說：「房先生說……你OK他就OK。」
他語氣變軟：「你說，以你的代書主辦，賈代書協辦。那費用誰出呢？」
我說：「賈代書的費用依買賣契約支付。我請的代書，我出全部費用。」
他說：「你的意思是：把價金信託也改為履約保證？」
「對呀。」我說：「改成履約保證，買方也不必擔心交易安全。」
他說：「要在那裏辦？還是用蘋果銀行的嗎？」
「用九鼎的。」我說：「就是買賣雙方和九鼎簽價金履約保證契約，然後九鼎再和銀行簽價金信託契約。由九鼎掌控產權的安全，銀行保管價金的那一種履約保證。」
他說：「賈代書也拿得到代書費嗎？」
我說：「絕對沒問題。」
他說：「我再和買方談。買方同意，就沒問題。」
「對呀。」我說：「改成履約保證，買方也不必擔心交易安全。」
他說：「要在那裏辦？還是用蘋果銀行的嗎？」
「用九鼎的。」我說：「就是買賣雙方和九鼎簽價金履約保證契約，然後九鼎再和銀行簽價金信託契約。由九鼎掌控產權的安全，銀行保管價金的那一種履約保證。」
他說：「賈代書也拿得到代書費嗎？」
我說：「絕對沒問題。」
他說：「我再和買方談。買方同意，就沒問題。」
我說：「還有一個要求：我要在總公司修改契約。」
他高聲說：「你說在那裏？」
「在你們的總公司。」我說：「變更契約，容易發生糾紛。在總公司最公正。」
他說：「來我們的店就可以啊。」
我說：「一定要到總公司。」
他大吼：「你不是要帶你的代書過來嗎？為什麼還要到總公司呢？」
「不行，就解約。」我說：「這交易太辛苦。四十六天了，我已經很累，很累了。這種談法，再談一百年也談不完。我的朋友最近買房子，不到一個月就辦完手續。已經交屋了。」
「在你們的總公司。」我說：「變更契約，容易發生糾紛。在總公司最公正。」
他說：「來我們的店就可以啊。」
我說：「一定要到總公司。」
他大吼：「你不是要帶你的代書過來嗎？為什麼還要到總公司呢？」
「不行，就解約。」我說：「這交易太辛苦。四十六天了，我已經很累，很累了。這種談法，再談一百年也談不完。我的朋友最近買房子，不到一個月就辦完手續。已經交屋了。」
他陷入沉思。
白店長說：「就看看房先生的意思？」
我說：「要問他呀？他才說要問你呢。」
我說：「要問他呀？他才說要問你呢。」
嘿。他們倆人把球丟過來，丟過去。我好像在參加障礙超越賽。
他高聲說：「要在總公司變更契約。要由你的代書來主辦。要把價金信託改為履約保證。以這些條款來變更契約。」
「對。」我說：「另外，付款方式也要調整：買方在過戶前要把貸款不足的價金，先匯入履約保證專戶。防止拖延條款也要加入。還有一點，請買方開一張和貸款同等金額的擔保尾款商業本票。」
他說：「我已經叫買方開了。」
「開了就好。」我說：「接受這些條件，交易就繼續。不行，就解約。那有交易談那麼多次的，我不想再談了。」
他說：「我再跟買方協調一下。」
我說：「別再拖啦。什麼時候回覆？」
白店長說：「就這兩天嘛。」
「對。」我說：「另外，付款方式也要調整：買方在過戶前要把貸款不足的價金，先匯入履約保證專戶。防止拖延條款也要加入。還有一點，請買方開一張和貸款同等金額的擔保尾款商業本票。」
他說：「我已經叫買方開了。」
「開了就好。」我說：「接受這些條件，交易就繼續。不行，就解約。那有交易談那麼多次的，我不想再談了。」
他說：「我再跟買方協調一下。」
我說：「別再拖啦。什麼時候回覆？」
白店長說：「就這兩天嘛。」
簽約後，一路被欺壓。犧牲五萬元之後，終於可以稍稍採取主動。
我暗中請唐律師寫了存證信函，準備控訴買方違約。但是“買方要貸款八成”這一條，對我不利。沒有勝算，我不打算主動挑起戰端。只能做好萬全準備，被動應戰。
六月二十二日星期二，交易第四十七天。
下午四點，白店長來電：「牛先生。站在中間者保護雙方的立場，我和買方談過了。他也非常、非常在意交易安全。把價金信託改為履約保證、在總公司變更契約，買方都同意。至於，代書這個部份；您要求用你的代書，買方也要用他的代書。那怎麼辦呢？」
我說：「代書是關鍵。買方不同意嗎？」
白店長大聲說：「你先聽我講。我們公司本來就是以公正的立場來辦理交易。不能由你來找代書，不讓我們的代書辦理呀。這樣，買方也可以要求用他的代書。何況，代書費是買方支付的。」
我說：「買方只對用誰的代書有意見。其他的條件沒意見嗎？」
白店長說：「對。買方都可以配合。」
我說：「代書是關鍵。不同意，就解約。」
「為什麼一定要由你的代書主辦？」白店長大吼：「你的代書協同辦理。不行嗎？不行嗎？」
我說：「只能協同辦理嗎？」
「這是合理的。」白店長說：「你要在契約書上註明貸款最後日期、貸款不足現金補足等等條件，都OK呀。」
「我要考慮。」我說：「代書這個部份，我最在意。」
白店長說：「沒有一家仲介公司會同意的。」
我說：「代書是關鍵。買方不同意嗎？」
白店長大聲說：「你先聽我講。我們公司本來就是以公正的立場來辦理交易。不能由你來找代書，不讓我們的代書辦理呀。這樣，買方也可以要求用他的代書。何況，代書費是買方支付的。」
我說：「買方只對用誰的代書有意見。其他的條件沒意見嗎？」
白店長說：「對。買方都可以配合。」
我說：「代書是關鍵。不同意，就解約。」
「為什麼一定要由你的代書主辦？」白店長大吼：「你的代書協同辦理。不行嗎？不行嗎？」
我說：「只能協同辦理嗎？」
「這是合理的。」白店長說：「你要在契約書上註明貸款最後日期、貸款不足現金補足等等條件，都OK呀。」
「我要考慮。」我說：「代書這個部份，我最在意。」
白店長說：「沒有一家仲介公司會同意的。」
（經由房仲公司仲介的交易案，大多數是由房仲公司安排代書。許多房仲公司堅持掌控安排代書的重大權力。）
我說：「賈代書撰寫的契約，完全偏向買方利益。所以，我要用我的代書。」
白店長說：「假如契約內容偏袒買方，我可以安排雙方變更契約。這樣可以嗎？」
我有一點心動：「聽起來很有誠意。」
白店長說：「假如契約內容偏袒買方，我可以安排雙方變更契約。這樣可以嗎？」
我有一點心動：「聽起來很有誠意。」
白店長說：「我們這一家店開了很多年了，非常有信用的。」
我說：「目前，買方貸款到底有沒有問題？」
白店長說：「貸款沒問題了，再修改一下買賣契約。這個交易已經非常、非常地安全了。」
我說：「目前，買方貸款到底有沒有問題？」
白店長說：「貸款沒問題了，再修改一下買賣契約。這個交易已經非常、非常地安全了。」
談判似乎露出了一線曙光。
我說：「我提醒一下，我要在總公司變更契約。」
白店長竟然說：「我可以派總公司的人過來。」
我說：「到總公司行不行？」
白店長語氣傲慢：「我可以叫那個田小姐過來。」
我說：「我不能接受。用誰的代書和變更契約的地點。這兩點，我再答覆你。」
白店長說：「明天中午以前，我等你的電話。」
我說：「好。」
白店長竟然說：「我可以派總公司的人過來。」
我說：「到總公司行不行？」
白店長語氣傲慢：「我可以叫那個田小姐過來。」
我說：「我不能接受。用誰的代書和變更契約的地點。這兩點，我再答覆你。」
白店長說：「明天中午以前，我等你的電話。」
我說：「好。」
好大的口氣。依職場倫理，田主任是他的主管。難道她已經被收買了？
放下電話不到五分鐘，白店長又打過來：「牛先生。是這樣的，蘋果銀行的價金信託已經辦這麼久了。你就不要再去改成履約保證。那會耽誤很多時間的。變更契約時，你可以提出貸款不足現金補足、貸款截止日期、幾年幾月幾日前交屋等文字。只要買方答應這些條件，很快就可以辦理過戶。馬上就要交屋了。你要改成履約保證，重新送件。那會非常、非常地麻煩。我快要昏倒了。」
我說：「慢一點沒關係。交易安全比較重要。」
白店長說：「蘋果銀行和我們配合許多年了。最近，我們有一件交易，也是用蘋果銀行的價金信託辦的。你不信，可以來公司。我拿本子給你看。」
我說：「慢一點沒關係。交易安全比較重要。」
白店長說：「蘋果銀行和我們配合許多年了。最近，我們有一件交易，也是用蘋果銀行的價金信託辦的。你不信，可以來公司。我拿本子給你看。」
剛談好，就變卦。剛談好，就變卦。
我強忍胸中怒火：「拖那麼久了，不差這點時間。我要以交易安全為重。」
白店長說：「這個做法就很安全啊。買方所開的擔保尾款本票，都可以交給你保管。」
我說：「所有問題，明天中午答覆。」
白店長說：「這個做法就很安全啊。買方所開的擔保尾款本票，都可以交給你保管。」
我說：「所有問題，明天中午答覆。」
唉。談了半天，又回原點。
思考了半小時，我拿起電話。
電話一接通，白店長說：「牛先生。您好。」
我說：「喂。這交易談了又談，變了又變。我不想再交易。我直接找買方。」
白店長用很低沉的語調說：「你想和他談嗎？」
「對。當面談一談。」我說：「看看有什麼方向？總要有個方向。」
白店長說：「對呀。對呀。」
我說：「喂。這交易談了又談，變了又變。我不想再交易。我直接找買方。」
白店長用很低沉的語調說：「你想和他談嗎？」
「對。當面談一談。」我說：「看看有什麼方向？總要有個方向。」
白店長說：「對呀。對呀。」
我說：「一定要用我的代書。就是這樣。」
白店長說：「這樣太不合理了吧。」
我說：「這筆交易拖了這麼久。簡單處理，我直接問買方。」
白店長說：「以公司的立場，本來就應該用公司的代書辦理。」
我說：「和買方見面那天，你說可以由我的代書主辦。」
白店長說：「那是你講的，我沒說。」
我說：「這交易反反覆覆，讓我沒有方向。我要履約保證，你們用價金信託騙我。賈代書在一、二期款兩行文字之間偷偷打了一個“>”，讓買方不用付第二期款。風險都在我這邊。」
白店長說：「要改履約保證，就用履約保證嘛。」
我餘怒未消：「我不要這個交易。太複雜了。太複雜了。」
白店長說：「如果你想這麼做，也要到公司來解決。我約買方過來。」
我說：「不。我先去找買方談。」
「不是。不是。買賣雙方來公司談。」白店長說：「要解約，也要來公司呀。你就不用去買方那裏。」
我說：「不。我要直接跟他談。再見。」
白店長說：「這樣太不合理了吧。」
我說：「這筆交易拖了這麼久。簡單處理，我直接問買方。」
白店長說：「以公司的立場，本來就應該用公司的代書辦理。」
我說：「和買方見面那天，你說可以由我的代書主辦。」
白店長說：「那是你講的，我沒說。」
我說：「這交易反反覆覆，讓我沒有方向。我要履約保證，你們用價金信託騙我。賈代書在一、二期款兩行文字之間偷偷打了一個“>”，讓買方不用付第二期款。風險都在我這邊。」
白店長說：「要改履約保證，就用履約保證嘛。」
我餘怒未消：「我不要這個交易。太複雜了。太複雜了。」
白店長說：「如果你想這麼做，也要到公司來解決。我約買方過來。」
我說：「不。我先去找買方談。」
「不是。不是。買賣雙方來公司談。」白店長說：「要解約，也要來公司呀。你就不用去買方那裏。」
我說：「不。我要直接跟他談。再見。」
放下電話。我用力將桌子一拍，大罵：「合法詐騙集團。」
這些人有一個共同的特質──他們會不斷進行有目的遊說，直到你不知不覺改變心意。
他們不斷交互運用：提出承諾、撕毀承諾，來逼退你的談判底線。
他們的語言邏輯，不是用來陳述事實。騙到了你的簽章，就立即改變他們的承諾。是否誠信？完全不重要。
他們的話術到底要把我引導到什麼地方去呢？
我想起電影中，獅群獵殺水牛的景象。幾隻獅子用爪從後方抓住水牛，使牠動彈不得。另一隻獅子跑到前方咬住鼻子，不讓牠呼吸。時間拖久了，就會窒息。當水牛倒下，獅子立刻咬住咽喉，直到斷氣。此時，獅群蜂擁而上，分食水牛，完成獵殺。
我會是那隻水牛嗎？手上遇來愈少的現金，就像是氧氣。三份如繩索的契約，緊緊勒住我的咽喉。他們要藉著一輪又一輪的談判來拖延，讓我窒息而死嗎？
我發現：白店長、賈代書和買方三人之間的鐵三角陣形中，買方是比較弱的據點。
決定從買方下手。
我撥通電話：「房先生，您好。」
他說：「那位？」
我說：「我是牛先生。」
他說：「您好。什麼事？」
我說：「這交易已經一個半月，您的貸款也一直不順利。我們甘脆解除買賣契約。您覺得如何呢？」
他說：「我要問問白店長，先和他聯絡看看。」
我說：「還要問他呀？」
他說：「問他那邊是什麼情況？拜拜。」
「嘟……」
他說：「那位？」
我說：「我是牛先生。」
他說：「您好。什麼事？」
我說：「這交易已經一個半月，您的貸款也一直不順利。我們甘脆解除買賣契約。您覺得如何呢？」
他說：「我要問問白店長，先和他聯絡看看。」
我說：「還要問他呀？」
他說：「問他那邊是什麼情況？拜拜。」
「嘟……」
買方事事都要問白店長。沒有自己的想法嗎？
這是一個複雜的三角關係。我研判：他們是一夥的。我面對的是敵軍聯合作戰兵團。
放下電話，我立刻撥電話給田主任，報告最新發展。
我激動地說：「田主任。……賈代書把契約寫得一面倒。我沒辦法再相信他。」
田主任說：「牛先生。牛先生。他們已經這樣說了，看看約的是什麼時間。我會過去。」
「這個局太複雜。」我說：「他們本來打算吃我。但是，我的印鑑證明一直沒有交出去，他們吃不成。人的忍耐是有極限的。」
「沒有啦。沒那麼複雜啦。」田主任說：「你們約好時間、地點，我們就一起過去，和他們講一講，就好了。」
「要繼續，就要用我的代書。」我大聲嘶喊：「明明就是個局。讓我解約，也就算了。不解約，不惜付出一切代價。受夠了。真的受夠了。」
「冷靜下來。」田主任說：「先和他們確定時間是──」
我說：「就是太理性，所以他們吃定我。」
我說：「逼到沒路，就拼個你死我活，同歸於盡。我已經看出來這是個局，還要吃。總公司知道了，還要吃。對不對？」
田主任笑著說：「他們應該沒這個膽。」
我聲嘶力竭：「正常的交易，那有談那麼多次的。寫好的契約，還要回頭殺價。談完了就變，談完了就變。一會兒向左，一會兒向右。」
田主任說：「買方不是要請太太當保證人，繼續貸款嗎。貸款不足，就以現金補足。」
田主任說：「牛先生。牛先生。他們已經這樣說了，看看約的是什麼時間。我會過去。」
「這個局太複雜。」我說：「他們本來打算吃我。但是，我的印鑑證明一直沒有交出去，他們吃不成。人的忍耐是有極限的。」
「沒有啦。沒那麼複雜啦。」田主任說：「你們約好時間、地點，我們就一起過去，和他們講一講，就好了。」
「要繼續，就要用我的代書。」我大聲嘶喊：「明明就是個局。讓我解約，也就算了。不解約，不惜付出一切代價。受夠了。真的受夠了。」
「冷靜下來。」田主任說：「先和他們確定時間是──」
我說：「就是太理性，所以他們吃定我。」
我說：「逼到沒路，就拼個你死我活，同歸於盡。我已經看出來這是個局，還要吃。總公司知道了，還要吃。對不對？」
田主任笑著說：「他們應該沒這個膽。」
我聲嘶力竭：「正常的交易，那有談那麼多次的。寫好的契約，還要回頭殺價。談完了就變，談完了就變。一會兒向左，一會兒向右。」
田主任說：「買方不是要請太太當保證人，繼續貸款嗎。貸款不足，就以現金補足。」
我聽了，更生氣。大吼：「為什麼殺完了價，再找太太當保證人？為什麼不一開始，就請太太當保證人？」
我說：「我不會讓他們吃到一分一毫。照這個契約走下去，我會成為待宰羔羊。他們會一路殺、一路砍，沒完沒了。這事一定要讓它上媒體，我已經準備好了。」
田主任說：「你可以有你的主張。我能答應你的，就是去參加你們的會議。」
我說：「要繼續，就用我的代書。」
田主任說：「這個部份，你還是可以保有你的主張。」
「妳要主持公道。妳要主持公道。」我吶喊：「如果妳只是想擺平此事，我就太委屈了。這就是一個局。現在，他們就是要推我進火坑。」
田主任說：「牛先生。不好意思，我有一些事要處理。再聯絡，好嗎？」
我說：「我希望妳表態：主持公道。」
田主任說：「那就先這樣。我有急事。」
「別掛。」我說：「從我打第一通電話，到現在為止。妳從來沒有具體作為。」
「嘟……」
我說：「我不會讓他們吃到一分一毫。照這個契約走下去，我會成為待宰羔羊。他們會一路殺、一路砍，沒完沒了。這事一定要讓它上媒體，我已經準備好了。」
田主任說：「你可以有你的主張。我能答應你的，就是去參加你們的會議。」
我說：「要繼續，就用我的代書。」
田主任說：「這個部份，你還是可以保有你的主張。」
「妳要主持公道。妳要主持公道。」我吶喊：「如果妳只是想擺平此事，我就太委屈了。這就是一個局。現在，他們就是要推我進火坑。」
田主任說：「牛先生。不好意思，我有一些事要處理。再聯絡，好嗎？」
我說：「我希望妳表態：主持公道。」
田主任說：「那就先這樣。我有急事。」
「別掛。」我說：「從我打第一通電話，到現在為止。妳從來沒有具體作為。」
「嘟……」
我用力把電話摔到桌子上。
雖然看出是個局。但是，還看不出他們會怎麼玩？
違法的證據在那裏呢？
田主任加入他們的聯合陣線了嗎？
這些日子，我寢食難安，輾轉反側。凌晨醒來，苦思冥想，直到天亮。
我推演著各種可能的詭計。這是我的生存之戰。