五月二十日下午兩點半，我去消費者文教基金會，作免費的法律諮詢。（中華民國消費者文教基金會，是非營利民間公益團體。）
進了辦公室，我先填寫資料。
前面一位諮詢者出來以後，工作人員把我帶進一個小房間。
一位中年女律師坐在桌前。
我說明來意，就坐了下來。
我用雙手將三份契約書拿給律師。
她看完之後，我將交易過程說了一遍。
女律師說：「可能是賣得太便宜了，他們可以向銀行貸的更高。所以，不願意讓你和估價人員見面。不過，這也沒什麼問題。如果你不後悔賣出的價錢，那也無所謂啦。」
我說：「買賣契約上註明──買方要貸款八成。我用計算機算出來的金額却高達八成七六。」
女律師說：「目前看來，還在正常的範圍中。或許他們只是想取得主控權。」
女律師說：「目前看來，還在正常的範圍中。或許他們只是想取得主控權。」
我不解地望著她。
女律師說：「你要擔心的是房子過戶之後，他們再去轉貸。代書是他們的人。不過，一般代書也不會去做壞事。因為，這牽涉到他的證照。雖然你懷疑他們。問題是，目前沒有證據。」
「有違法證據，就來不及了。」我說：「危機處理要快，法律程序卻必須等證據出現。我問過銀行，他們說有風險。買方拿到貸款之後，可以用交易糾紛的理由，停止匯款。」
女律師說：「每一樁房地產買賣，都可能遇到這個問題，都有風險。所以，才有後來的履約保證。至於鑰匙，你可以要求對方，寫一張切結書。契約已經簽了，你也不能反悔。」
我站起來，向律師深深一鞠躬：「謝謝。」
轉身離去的時候，她補了一句：「你還蠻小心的。」
「有違法證據，就來不及了。」我說：「危機處理要快，法律程序卻必須等證據出現。我問過銀行，他們說有風險。買方拿到貸款之後，可以用交易糾紛的理由，停止匯款。」
女律師說：「每一樁房地產買賣，都可能遇到這個問題，都有風險。所以，才有後來的履約保證。至於鑰匙，你可以要求對方，寫一張切結書。契約已經簽了，你也不能反悔。」
我站起來，向律師深深一鞠躬：「謝謝。」
轉身離去的時候，她補了一句：「你還蠻小心的。」
是免費的服務，還有人排隊。很想知道他們會如何轉貸，也就沒多問了。
事後發現：消基會的律師還蠻精明的。她的研判，對了一半。（消基會：消費者文教基金會的簡稱）
五月二十四日早上，我從網路，找到一家承作履約保證的公司。
我撥通電話。
「您好。」傳來一位中年男人的聲音。
我說：「請問是九鼎建築經理股份有限公司？」
他說：「是的。敝姓蔡，請多多指教。」
我說：「可以請教一些問題嗎？」
他說：「請說。」
我說：「不動產買賣價金履約保證和不動產買賣價金信託，有什麼不同？」
「在價金信託中，銀行只做價金保管。」他說：「譬如，買方以賣方的房屋向銀行貸款。買方違約，捲款潛逃。在價金信託中，銀行只會把買方匯入信託專戶中，一期到三期的款項，結算之後匯給賣方。剩下的損失，賣方要自行承擔。我們公司的履約保證──錢是由我們公司信託給銀行保管，並且會在一定的條件發生時，負保證責任。就是說，當狀況符合保證要件，我們會賠錢給客戶。如果，買方捲款潛逃。受害的賣方，要先把對買方的債權，轉讓給我們公司。公司再把錢賠給賣方。」
我說：「請問是九鼎建築經理股份有限公司？」
他說：「是的。敝姓蔡，請多多指教。」
我說：「可以請教一些問題嗎？」
他說：「請說。」
我說：「不動產買賣價金履約保證和不動產買賣價金信託，有什麼不同？」
「在價金信託中，銀行只做價金保管。」他說：「譬如，買方以賣方的房屋向銀行貸款。買方違約，捲款潛逃。在價金信託中，銀行只會把買方匯入信託專戶中，一期到三期的款項，結算之後匯給賣方。剩下的損失，賣方要自行承擔。我們公司的履約保證──錢是由我們公司信託給銀行保管，並且會在一定的條件發生時，負保證責任。就是說，當狀況符合保證要件，我們會賠錢給客戶。如果，買方捲款潛逃。受害的賣方，要先把對買方的債權，轉讓給我們公司。公司再把錢賠給賣方。」
我說：「買方在貸得款項之後，把錢轉移到別的帳戶。這種可能性存在嗎？」
「有。有這種可能。」他說：「遇到詐騙集團，他們會以各種方式，不讓錢匯入指定的帳戶，而匯入第三人的帳戶。錢不斷地從一個帳戶轉到另一個，最後轉到別的地方去了。過去發生過這樣的真實案例。對賣方來說，房屋的所有權已經被移轉。錢也不見了，人也找不到了。會造成很大的損失。兩者之間，最大的差異在這裏。」
「有。有這種可能。」他說：「遇到詐騙集團，他們會以各種方式，不讓錢匯入指定的帳戶，而匯入第三人的帳戶。錢不斷地從一個帳戶轉到另一個，最後轉到別的地方去了。過去發生過這樣的真實案例。對賣方來說，房屋的所有權已經被移轉。錢也不見了，人也找不到了。會造成很大的損失。兩者之間，最大的差異在這裏。」
我說：「交易制度有沒有漏洞？」
他說：「漏洞很小，還是可能發生。」
我說：「你們有什麼對策？」
他說：「我們公司會賠償。」
他說：「漏洞很小，還是可能發生。」
我說：「你們有什麼對策？」
他說：「我們公司會賠償。」
他似乎沒聽懂。
我提高音量：「有沒有預防機制？」
「我們會事先審核案件。」他說：「另外，我們會請買方貸款的時候，預先填寫一份同意撥款到履約保證專戶的委託書，讓銀行知道買方同意把這一筆貸款，撥入專戶。此外，再請買方把銀行的存摺、取款條和尾款同等金額的擔保本票（註一），交給我們公司的特約代書保管。這些只是一些安全機制。如果，有心人想要鑽制度漏洞；相關交易輔助人員，不管是代書、銀行人員等等，只要稍有疏失，就會發生風險。因為，制度都是靠人去運作的。當其中一個環節發生問題，就可能有風險。」（本票制度為台灣所獨有）
我說：「原來如此。」
他說：「代書手上保管著買方貸款銀行的存摺、提款卡和取款條，掌控著資金的流向和產權的安全。」
我說：「學問還真不少呀。謝謝您的說明。」
「我們會事先審核案件。」他說：「另外，我們會請買方貸款的時候，預先填寫一份同意撥款到履約保證專戶的委託書，讓銀行知道買方同意把這一筆貸款，撥入專戶。此外，再請買方把銀行的存摺、取款條和尾款同等金額的擔保本票（註一），交給我們公司的特約代書保管。這些只是一些安全機制。如果，有心人想要鑽制度漏洞；相關交易輔助人員，不管是代書、銀行人員等等，只要稍有疏失，就會發生風險。因為，制度都是靠人去運作的。當其中一個環節發生問題，就可能有風險。」（本票制度為台灣所獨有）
我說：「原來如此。」
他說：「代書手上保管著買方貸款銀行的存摺、提款卡和取款條，掌控著資金的流向和產權的安全。」
我說：「學問還真不少呀。謝謝您的說明。」
蔡先生的一席話，讓我了解：代書在房地產買賣中扮演著極關鍵的角色。代書的公正和專業是非常重要的。交易制度已經有漏洞，代書人品再出問題，後果就不堪設想了。
俗話說：「殺頭的生意有人做。」
房地產買賣，金額龐大。重利之所在，什麼事都可能發生。
我立即撥通電話：「田主任。我對價金信託不放心，一定要改成履約保證。全部費用由我來出。」
田主任說：「你應該自己去向白店長溝通，好好地和他說。我希望你們能良性互動。」
我說：「十八天了，賈代書沒有來一通電話。沒互動，當然沒有不愉快。」
田主任說：「賈代書應該是在忙著貸款。沒打電話，是為了讓你放心。」
我說：「買方可能貸不到足夠的款項。貸不到，就解約好了。如果能貸到，我再向白店長提：『把價金信託改成履約保證。』正常的交易，我不會違約。有風險，也必須積極處理。我希望交易圓滿。」
田主任說：「當然。當然。我也希望一切圓滿。」
我說：「保持聯絡。」
田主任說：「再見。」
田主任說：「你應該自己去向白店長溝通，好好地和他說。我希望你們能良性互動。」
我說：「十八天了，賈代書沒有來一通電話。沒互動，當然沒有不愉快。」
田主任說：「賈代書應該是在忙著貸款。沒打電話，是為了讓你放心。」
我說：「買方可能貸不到足夠的款項。貸不到，就解約好了。如果能貸到，我再向白店長提：『把價金信託改成履約保證。』正常的交易，我不會違約。有風險，也必須積極處理。我希望交易圓滿。」
田主任說：「當然。當然。我也希望一切圓滿。」
我說：「保持聯絡。」
田主任說：「再見。」
古人說：「用靜則清，用動則濁」
我不主動聯絡賈代書，是為了靜靜觀察整件事情的發展。
不合常理的事愈來愈多。狀況未明，不宜魯莽，攪動一池清水。
五月二十六日下午三點，我到法律基金會的服務據點，向一位年輕的女律師請教。
她也不覺得這三份契約，有什麼大問題。
交易中發生了這麼多違反常理的事。可是，律師都說正常。是我過度小心嗎？要相信專家？還是相信直覺呢？
免費的諮詢受限於時間，沒有辦法深入。
我需要請自己的律師和代書了。
拖著沉重的步伐，走出法律基金會的服務據點，已經是傍晚了。
一陣風吹來，捲起人行道上的一片落葉，在空中飛舞。我抬起頭，正巧瞥見對街有一家代書事務所。
進去看看吧。
走進大門，出現一間窗明几淨的辦公室。
一位穿著樸實，頭髮灰白的女士面帶微笑：「請坐。」
我點點頭，坐了下來。
我說：「您好。您看起來很資深。」
她遞給我一張名片：「敝姓呂，從事代書業務已經三十多年了。有什麼事嗎？」
我說：「我賣了一棟房子，也簽了約。已經二十天了。我覺得很奇怪。不好意思……我是外行，想請您幫我看看契約。我願意付費。」
她遞給我一張名片：「敝姓呂，從事代書業務已經三十多年了。有什麼事嗎？」
我說：「我賣了一棟房子，也簽了約。已經二十天了。我覺得很奇怪。不好意思……我是外行，想請您幫我看看契約。我願意付費。」
我恭敬地把三份契約書拿給呂代書。
她快速地翻閱。
我說：「房仲公司的賈代書，沒打一通電話給我。這是正常的作業方式嗎？」
呂代書說：「一般在簽約後的三到五天，代書就會主動和買賣雙方聯絡。」
我說：「賈代書為什麼不來電呢？」
呂代書說：「一般在簽約後的三到五天，代書就會主動和買賣雙方聯絡。」
我說：「賈代書為什麼不來電呢？」
呂代書沒回答。
我說：「為什麼在第一期款和第二期款相鄰的兩行之間，打了一個“>”。而在第二期款的下方，沒有填寫付款數字呢？」（附錄一）
呂代書低頭看了一會兒，說：「第一期和第二期款，買方只需要付款一次──五十萬元。」
我說：「那麼，一般習慣的付款方式是？」
呂代書說：「這要看買方貸款的成數。假設貸款是總價的七成，中古屋常見的交易流程是這樣的：第一期是簽約款──買方支付成交總價的一成，賣方繳交建築物和土地所有權狀。第二期是備證款──買方再支付成交總價的一成，賣方繳交過戶證件。第三期是完稅款──在買方繳完契稅、賣方繳完土地增值稅之後，買方再支付成交總價的一成。最後的七成價金，在交屋時付清。」
呂代書低頭看了一會兒，說：「第一期和第二期款，買方只需要付款一次──五十萬元。」
我說：「那麼，一般習慣的付款方式是？」
呂代書說：「這要看買方貸款的成數。假設貸款是總價的七成，中古屋常見的交易流程是這樣的：第一期是簽約款──買方支付成交總價的一成，賣方繳交建築物和土地所有權狀。第二期是備證款──買方再支付成交總價的一成，賣方繳交過戶證件。第三期是完稅款──在買方繳完契稅、賣方繳完土地增值稅之後，買方再支付成交總價的一成。最後的七成價金，在交屋時付清。」
我思索了好一會兒，說：「這樣看起來，在這一份買賣契約中，賈代書故意放水，讓買方不用付第二期款。買方只須付第一期款五十萬元，我就必須交出印鑑證明（註二）等重要過戶證件。」
呂代書沒說話。
我拿起桌上的電子計算機，快速按壓：「還有一個問題，在買賣契約中約定──『買方要貸款八成。』尾款應該是648萬元。真正的貸款金額卻是710萬，高達總價的八成七六。」
我操作電子計算機給呂代書看：「總價810萬—（第一期款+第二期款=50+0萬）—第三期款50萬＝710萬元」
我說：「賈代書為什麼要這樣做呢？」
我說：「賈代書為什麼要這樣做呢？」
呂代書沒回答。
我再按壓電子計算機：710萬元—（總價810萬×0.8=648萬）=62萬元
我說：「賈代書以算術魔術，讓買方的自備款，少支付了62萬元。有62萬的差額，隱藏在尾款中。契約中又出現了相互矛盾的文字。」
呂代書還是不說話。
賈代書明顯偏向買方利益，卻大大提高了我賣方的風險。
他不秉持公正立場。他和買方到底有什麼關係呢？
離開的時候，夜幕低垂。
我已經簽下三份危機四伏的契約。萬一發生糾紛，訴訟之途，必然坎坷。
易經中有一卦──坎。坎為水。“坎”的卦象是兩個“水”上下重疊。
坎者，陷也。引申為危險。
古時候，交通工具不發達，渡水是極危險的事。坎卦是個重重危險之局。
我已經陷入了“坎”這樣的重重危險之局。前後都是敵軍所佈的刺鈎鐵絲網和地雷。
只覺得暗處有人正窺伺著我的一舉一動，就像我靜靜地觀察整個交易那般。
這是風雨前的寧靜嗎？
我希望呂代書能和賈代書共同作業，這樣可以使交易安全，多一層保障。前提是：要獲得白店長和買方的同意。
我等待機會提出這個構想。
五月二十八日星期五，交易第二十二天。
一大早，我從律師公會的網站，找到一家律師事務所的電話號碼。
九點，我聯繫上唐律師。交談之後，發現彼此觀念相近，很容易溝通。
十點，我依約前往。按著地址，找到一棟辦公大樓。
進入電梯，到達十樓。
出了電梯，走過長廊，就找到了律師事務所。
我按了門鈴，來開門的是一位留著平頭的年輕人。
他說：「我是唐律師。您是？」
我點頭示意：「我就是和您通電話那一位牛先生。」
他說：「請進。」
我點頭示意：「我就是和您通電話那一位牛先生。」
他說：「請進。」
進入客廳，兩人坐下。
我拿出三份契約書，快速把交易過程說了一遍。
唐律師一一看完，也看不出對方的意圖。
唐律師說：「您所擔心的事，前提都是假設的。目前，我很難提供具體建議。」
我嘆了口氣：「我對交易充滿懷疑，卻苦無證據。只好先讓您熟悉案子，以免措手不及。」
我嘆了口氣：「我對交易充滿懷疑，卻苦無證據。只好先讓您熟悉案子，以免措手不及。」
我站了起來。
唐律師也站起來：「如果你把鑰匙交給買方，買方把房屋出租。房客將成為“善意第三人”。法律是保護不知情的第三人的。」
我說：「謝謝提醒。再見。」
我說：「謝謝提醒。再見。」
如果買方提前進住，把房屋出租。真有不知情的人來租屋，我是無法請房客搬家的。
這是白店長不斷向我借鑰匙的原因嗎？
下午兩點，我趕緊找來保全公司。在室內裝了紅外線熱感應警報器。只要有人闖入，機器感應到體溫，警笛就會大響。保全公司的管制中心，會立刻報警，並且用手機通知我。
不知道敵人要從那一個方向進攻？於是，我全面備戰，進行滴水不漏地全方位防守。
註一：什麼是本票？
依照票據法第3條規定：「稱本票者，謂發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付與受款人或執票人之票據。」
註二：什麼是印鑑證明？
當事人帶一般的印章和身分證，去戶政機關登記。並由戶政機關確認為本人之後，核發一張蓋有該印章的印鑑證明。印鑑證明證明該印章確實為當事人所有，此印章所蓋的文件，都推定是當事人同意的。