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                 作者:楊書銘




第一章 財務危機


賣掉房子不久,怪事就來了。
我接到一通未顯示號碼的電話。
一個男子以閩南語口音說:「給我小心一點。出門就砍斷你的後腳筋。」
我說:「是什麼事?你是?」
那人二話不說,就掛了電話。
我丈二金剛,摸不著頭緒。是知道了白店長的秘密嗎?還是那家黑店生意不好了呢?

話說二○○八年,發生的金融海嘯。
「三月十七日,全美第五大投資銀行貝爾斯登破產,股市大跌……」
「九月七日,佔全美房貸市場,一半以上的房利美與房地美,因背負高達五兆美元的次貸債務,由美國政府宣布接管……」
「九月十五日,全美第四大投資銀行雷曼兄弟,負債超過六千億美元。宣告破產……」
「十月七日,冰島宣布破產……」
「十二月三十一日,台股市值今年蒸發新台幣10兆元。」
每天打開報紙,壞消息不斷。景氣一片蕭條。許多大企業不是裁員,就是放無薪假。看不見明天的太陽。
每當我拿著金融卡,到自動櫃員機提款。銀幕上顯示的餘額,不斷地減少。

○○九年底,我先搬到附近一棟公寓的三樓。將住了多年的老屋,全面整修。希望能賣個好價錢,還清貸款,重新出發。
不料,在賣屋的過程中,卻進入一個陷阱。遭遇了一連串離奇、驚悚的事。接著,發現了一件又一件不能說的秘密。最後,赫然發現:我們早已被人出賣。

二○一○年春天,新開張的房屋仲介商店,如雨後春筍。房市的消息每每出現在報紙的頭版。
我開始收集房市資訊。
三月初,我打電話給台灣最知名的房屋仲介連鎖店,請房仲前來估價。房仲是一位胖哥。當初,他代售對門的房屋。我對他印象不錯,因此留下了名片。
聯絡之後,才知道他剛調到附近的另一家店當店長。
他很快就過來了。
看了房子的裏裏外外,估完了價。我和他簽下了「一般委託銷售契約」,也就是俗稱的一般約
簽約之後,却好像被放在冰箱裏。
後來,發覺他忙於新店開張,完全不理會我的託付。幸好沒簽專任約(註一)。否則,他沒用心,我也不能另外找房仲。

五月五日中午,我找到另一大連鎖品牌。請加盟店店長白先生來估價。
白店長生得一雙劍眉,向兩邊三十度昂起。墨黑的眉毛下,有著如獵鷹般銳利的眼睛,彷彿能洞悉你的心事。他身高一米八,穿白色襯衫。紅領帶、黑長褲,皮鞋烏黑發亮。
他在屋內看了一會兒。走到我的面前:「這房子……我建議:把開價定為一千萬,底價九百一十五萬。」
我點點頭。
他馬上拿出委託銷售契約:「麻煩您在這裏簽個字。」
我說:「我要先看過契約書。」
他笑著說:「不用看啦。這是政府的規定。只是個形式。」
「我要看一下契約內容。」我說:「晚上七點半,再去你店裏簽字。有空嗎?」
他笑著說:「有空。有空。」
臨走之前,白店長向我索取了土地所有權狀和建築物所有權狀的影印本。

雖然還沒簽約,當天下午三點,白店長就來電:「牛先生,您好。有一位買家想看屋。我們半小時以後到。」
我說:「喔……好的。」
這麼快就有人來看屋。
三點半,我先到一步。
沒多久,白店長帶了一位像生意人的買家上樓。
那人三十多歲,頭戴鴨舌帽,窄額長臉。八字眉、瞇瞇眼,半開半合。酒糟鼻、薄嘴唇,似笑非笑。中等身裁,穿著紫紅夾克,棕色長褲。皮鞋的後根被踩得扁扁的。手上還拿著抽了一半的雪茄菸。他的面龐,在一縷縷白煙中,忽隱忽現。
白店長說:「這位是房先生。在附近買了許多房子,是位投資客。也是包租公。」
「您好。您好。」我微笑:「這房子有三十坪。一個主臥室和兩個單人房,加上一客廳、一廚房、一衛浴。不用整修,就可以出租……」
兩人看過房屋,一起離去。

晚上七點半,我帶著身分證和土地、建築物所有權狀,準時赴約。
進入店門口時,看見亮晶晶的大片玻璃落地窗上,貼滿了一張張待售的物件。
白店長從辦公桌後面站了起來,笑嘻嘻地迎了上來。帶我到門口的玻璃方桌,拉開椅子,請我坐下。
隨後,他端來一杯茶水,放在桌上。也坐了下來。
白店長說:「這房子有沒有貸款?」
我說:「目前還有三百多萬的銀行貸款。」
我翻開委託銷售契約書,用手指著:「我要改這兩條……」
他低頭閱讀。
我說:「服務報酬的部分,原來的條文是──『成交價格的百分之四,於簽定不動產買賣契約書時,以現金一次付清予乙方(房仲公司)』,我要改成──『成交價格的百分之四,圓滿完成全部交易流程後,以現金一次付清予乙方。』另外,還要加一條──『賣方要求須以銀行履約保證辦理(註二)』」
他說:「嗯……嗯……好吧。」
自認加了這兩條,就萬無一失了。
他將修改的條款,用鋼筆寫在委託銷售契約書上。
雙方簽名用印,就完成了簽約。
白店長向我要了一副鑰匙,方便帶客人看屋。
我起身告別。白店長送我到門外。
出了店門,心中滿懷希望。

第二天早上十點,白店長來電通知:買家還要再來。
十點半,房先生帶著穿著時髦的太太,在白店長的陪同下來看屋。又匆匆離去。
下午三點,白店長來電:「牛先生,您好。買方想約您到店裏談一談。」
我說:「這麼快呀。好。好。」

註一:俗稱的專任約就是「專任委託銷售契約書」。簽約後,賣方不能再委託其他房仲銷售,自己也不可以賣。
註二:不動產買賣履約保證的全名就是「不動產買賣價金履約保證」


第二章 斡旋(議價)


三點半,我準時赴約。
一進店門,白店長笑顏逐開,起身相迎。帶我穿過辦公室中央的走道。來到後面,和坐在白色沙發椅上的房先生夫婦打招呼。
店長再帶我走回門口的玻璃方桌。
兩人坐下。
他小聲地說:「房先生在附近買了很多房子,對行情非常熟悉。他想整修成套房出租,還要花一大筆錢。希望你能降低價錢。」
「價錢很公道。」我拿出剪報:「每坪才三十三萬。最近房市很熱絡,至少要賣一千萬。」
他站起來,走到後面。低聲和房先生夫婦交談。
我一個人坐在前面。
一會兒,店長又回來:「房先生認為價錢太高,改套房至少還要花一百五十萬。」
我說:「我已經全面整修過了,房先生可先以雅房出租。等外觀陳舊了,再改成套房。」
白店長說:「房先生說:套房的價錢好,一定要改成套房。」
我說:「不行。不行。沒這種行情啦。」
白店長又走到後面去斡旋。不多時,又回來。
白店長說:「房先生在附近看了一棟房子,地段很不錯,每坪才二十七萬。你的房子是四樓,沒有電梯。頂樓也沒加蓋。房先生說太貴……」
買方殺得凶。白店長可別把我的底價,讓房先生知道才好。
我有還款壓力,希望早些賣出去。姿態也無法拉得太高。
就在白店長一來一去之間,硬生生把價格,殺到八百一十萬元──每坪才二十七萬。
我一臉不悅:「白店長。我給你四“趴”,買方只給你二“趴”。你卻站在他那一邊,殺我的價。服務報酬一定要降到百分之三,這是降價的條件。」
我站起來,快步走出門外。
白店長追出來:「牛先生。別走,別走。等一下,等一下。」
我站在騎樓底下。
他轉身跑進店裏和房先生嘀咕。
他又跑出來:「買方同意八百一十萬成交。服務報酬這個部分,就依您的意思,只收百分之三。好嗎?」
我點點頭。
白店長又把我請了回去。

第三章 簽約


三人回到玻璃方桌坐下。
一位年輕人走了出來。
一身古龍水的淡雅清香,飄了過來。
那年輕人生得一對桃花眼、唇紅齒白,一臉書卷氣。筆挺灰西裝,褐色領帶。身高一米六,舉止斯文。
他雙手遞上名片。
我站起來,點頭示意。接過印有公司品牌圖樣的名片,低頭一看,原來是賈代書。代書,又稱土地登記專業代理人。法定名稱為地政士(註一)
賈代書在方桌旁,坐了下來。

我自以為很重視交易安全:「我要用履約保證。」
白店長拿出一份空白的契約書:「很多銀行都有履約保證。用這一家的好嗎?」
我定睛一看,封面上寫著:蘋果銀行不動產買賣價金信託契約。
我說:「不動產買賣價金信託(簡稱價金信託)和不動產買賣價金履約保證(簡稱價金履約保證),有什麼不同?」
兩人都不吭聲。
我說:「有什麼不同?」
白店長說:「兩個都是一樣的啦。」
我看著賈代書。
賈代書避開我的眼神:「都是讓銀行保管錢嘛。」
我點點頭。
蘋果銀行是知名的銀行,於是我接受了。並且,把價金信託契約當作履約保證契約。
賈代書將三份空白的買賣契約書,放在桌子上。拿起筆來,快速填寫。
寫到「其他特別約定」那一欄,他寫著「一、買方要貸款八成。二、本不動產買賣契約以蘋果銀行價金信託辦理。」
寫完了買賣契約書,賈代書再快速地填寫「不動產買賣價金信託契約書」。
我不懂地政和法律專業,無法表示意見。他們都領有專業證照,我只能信任。
契約書上的每一個字都認得。但是法律和地政的涵意,實在不是我這門外漢能懂的。
賈代書迅速把填寫好的契約書拿給我,來不及看完又來一張。我只好把重點放在核對姓名、數字等基本資料上。
一方面,想把握稍縱即逝的賣出機會。一方面,要弄清楚十幾頁的契約書。實在兩難。
買賣雙方的印章,都放在方桌的正中央。
每當我看完一頁,賈代書就立即拿過去,讓買方快速簽章。再一頁一頁地堆放在我的面前。
我好像是生產線上的作業員,累積了一堆未完成的工作。不知不覺,被急迫的氛圍催促著奔馳;匆匆簽名、用印。
簽完契約書。賈代書用釘書機將買賣契約釘成三份。一份給買方,一份給賣方,一份由代書保存。
不動產買賣價金信託契約書也是一式三份。一份給買方,一份給賣方,一份給蘋果銀行信託部。
抬頭一看,牆上的時鐘已經過了五點。
「銀行下班了。」賈代書說:「明天一大早,我就把這份價金信託契約書,用掛號信郵寄給蘋果銀行。」
我說:「那就麻煩您了。」
我靠在椅背上,深深吸了一口氣,心情才放鬆下來。
我站起來,與買方握手道別。再和白店長、賈代書打過招呼。轉身離去。
白店長跟著我走出大門。
我回頭說:「回去以後,我要把大門的鎖頭換新。」
他笑嘻嘻地說:「不用換啦。不用換啦。」
我說:「剛剛簽的買賣契約中寫了“現況交屋”。另一家房仲,也有鑰匙。我必須換鎖,才能遵守約定。」
白店長用力揮動雙手:「不用那麼麻煩。不用換啦,真的不用換啦。」
我沒多說,就離開了。
回到家中,我先打電話給那位胖哥店長。告訴他房子賣出去了,別再帶人來看屋。接著,立刻更新大門鎖頭。好維持現況至交屋日。

註一:台灣各縣市鄉都設立了處理房地產移轉登記事務的公務機關──地政事務所。民間因房地產移轉登記時的嚴謹和繁鎖程序,產生了一種行業──代書(代書,又稱土地登記專業代理人,正式的名稱為地政士)地政士必須通過政府考試,取得專業證照,才能執業。沒有證照,所簽署的文件無效。


第四章 違反常理


賣得出乎意料地快。回頭一想:房市這麼熱絡。也就沒放在心上了。
簽約後的第三天早上,我打電話給賈代書:「您好。我是兩天前到你們店裏那位牛先生。」
他說:「我知道。」
我說:「買方的貸款核准了嗎?」
他說:「沒那麼快啦。」
我不熟悉貸款流程,有些不好意思。
我說:「我已經把門鎖換新了。」
自認是禮貌地知會,以免白店長不得其門而入。
他語氣急切:「什麼時候換的?」
我說:「簽約那天就換了。」
他:「……」
放下電話。心中納悶:什麼時候換鎖,很重要嗎?

五月九日星期日,正行走在街上。
白店長打電話來:「牛先生。聽說您換了門鎖。可以給我一副鑰匙嗎?我要帶銀行的人來估價。」
「不方便啦。」我說:「銀行的人要看屋,可以先約好。我替你們開門。」
白店長說:「買方希望能提早帶工人進去施工。」
我說:「真的不方便啦。」
他再三央求,我還是沒答應。

五月十日,白店長第二度來電,約好下午帶買方再來看屋。
四點半,我拿新的鑰匙打開大門,帶著白店長和房先生進入屋內。
他們兩人討論著如何修改套房。一會兒上頂樓察看,一下子又進入屋內。我緊緊跟隨,不讓他們脫離視線。
過了半小時,工程師傅也進入室內。
三人在客廳中,你一言,我一語,煞有介事地討論著施工細節。
我說:「白店長。買方銀行什麼時候來估價?」
白店長笑著說:「我和銀行關係好,不用看屋。」
我說:「銀行的人不進來,怎麼拍照呢?」
白店長竟然說:「關係好,不用拍照。」
昨天才說,要帶銀行的人來估價。今天又說不用看屋。真是奇怪?
白店長回去不久,第三度來電借鑰匙。我一口回絕。
為什麼白店長只顧爭取買方的方便?完全忽略我的感受呢?

五月十二日,白店長第四度來電:「牛先生。拜託。拜託。」
我說:「沒辦法。別再提這事啦。」
我說:「銀行什麼時候來估價?」
白店長說:「銀行的人已經看過了。」
我雙眼圓睜:「沒鑰匙,怎麼能進去?」
「我用舊的。」白店長說:「不好用,還是打開了。」
放下電話,我依白店長所說,以舊的鑰匙開啟大門。根本無法塞入鎖孔。
我用的是知名不銹鋼門鎖。他如何能打開呢?
兩天前說不用看屋。現在又說看過了。為什麼要欺騙我?為什麼怕我和銀行的人見面呢?
我已經表明:不可以提前進住。白店長卻一而再,再而三地強求。到底是為了什麼?

第五章 不動產買賣價金信託與不動產買賣價金履約保證


屈指一算,簽約至今,已經超過一星期了。
五月十四日早上九點,我打電話向蘋果銀行信託部查詢:「您好,我是賣方牛先生。買方房先生,有沒有把頭期款五十萬元,匯入『不動產買賣價金信託專戶』?」
行員說:「簽約的第二天,就匯入了。」
我說:「簽約那天,代書說隔日要郵寄。為什麼還沒收到你們的價金信託契約書呢?」
行員說:「最近會寄出。」
我說:「不用寄了,我馬上過去拿。」
放下電話,我立即開車前往銀行。拿回價金信託契約書。
回到家中,反覆看了幾遍。
價金信託契約的應告知事項中,明白記載──「本行未就買賣價金提供催收或保證付款之服務。
另外還有一條──「買方於價金付足後始辦理過戶。
但是,在買賣契約的「其他特別約定」中,寫著──「本買賣,買方要貸款八成。」
這兩份契約書是相互矛盾的──買方在價金未付足前,不應過戶。但是,買方錢不夠,又必須申請房貸。向銀行貸款,要先將賣方的房屋,過戶給買方,讓銀行作抵押設定抵押權
(民法第860條 稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。)
這和我腦海中“保證付款”的想法,有了一百八十度的落差。我彷彿從雲端掉到了地上。
回頭再看一遍價金信託契約,發現了這一段文字:「買方須依買賣契約之約定方式,將全部或一部份價金,第一次付款匯入蘋果銀行價金信託專戶中,本約始生效力,……
換言之,當五十萬元頭期款匯入專戶,價金信託契約就開始產生法律效力。
我已經被自己簽下的契約牢牢地綁住了。
不祥的預感浮上心頭。
我趕緊聯絡久未謀面的代書朋友。不巧,他出國了。
我再撥電話給胖哥店長,向他請教:「履約保證與價金信託有什麼不同?」
不料,他竟然不知道。
沒有專業人員可以諮詢。在這陌生的領域,我如迷路羔羊,孤身無策。
我需要請一位代書,進行專業諮詢。那麼,到那裏去找一位可以信任的代書呢?
我拿起電話簿,翻了又翻。
不認識的代書,我不放心。
腦中靈光一閃:為什麼不問問蘋果銀行信託部呢?
撥通電話,我聽見甜美的聲音:「喂,您好。敝姓張。有什麼可以為您服務的?」
我說:「您好。我有一筆交易是用你們的價金信託辦理的。請問什麼是不動產買賣價金信託?」
張小姐說:「就是將買方在交易中應付的款項,先匯入信託專戶,再依契約中的付款流程,支付給賣方。」
我說:「在你們的價金信託契約中的第十七條中的──『信託財產之管理並非絕無風險』。到底有什麼樣的風險?」
張小姐說:「比較常見的是:買方貸不到足夠的款項。」
我問:「貸不到,怎麼處理呢?」
張小姐說:「這是違約。我們會將買方已經匯入信託專戶中的錢,約為成交總價一成至二成的金額,當作違約金給賣方。通常,代書會協調賣方,再給買方一點時間,向別家銀行貸款。」
我說:「如果銀行核准了貸款,買方在銀行撥款之後,把錢領走。這種可能性是否存在呢?」
張小姐停了一下,說:「我覺得是有可能的。應該這麼說,如果買賣雙方發生糾紛,買方可以叫代書不要匯款。
我說:「那麼,買方有停止匯款的主控權?」
「是的。」張小姐說:「在價金信託中,銀行只提供價金保管,配合買賣契約收付價金。不保證付款,也不承擔交易風險。只依流程,配合代書作業。至於產權的安全,則掌控在代書的手中。代書沒有盡責,是要負法律責任的。」
我聽完,啞口無言。

第六章 向總公司陳情


五月十六日星期天。
早上十點,我打電話到總公司。
假日居然有人。
「您好。」傳來一位中年女士沉穩的聲音。
我說:「您好。敝姓牛。請問要怎麼稱呼您呢?」
她說:「我是田主任。」
我說:「田主任。我在你們的加盟店交易。我是賣方。我要求用履約保證辦理。他們卻給我價金信託契約。」
她急忙說:「是那一家店?」
我說:「我帶完整的資料過去,再告訴您。」
她說:「今天不行。明天要出差,回來再聯絡。」
最後,她仍不停地追問:「是那一家店?」
我始終沒有鬆口。
一直等到第二天的下午兩點半,都沒有回電。
我按耐不住,再打電話給田主任:「我要見您。」
她說:「是那一家店?」
我說:「見面再說。」
她說:「我現在很忙,再跟你聯絡。」
傍晚六點,她終於來電:「晚上六點半,來總公司找我。」
我飛奔出了家門,跳上計程車。
我希望總公司能亡羊補牢。
總公司會以什麼樣的態度來處理呢?

六點半,我抵達總公司。
田主任是一位微胖的中年女士。皮膚白皙,穿著整齊的公司制服。屬於喜怒不形於色那一類型。
她帶我走進寬敞氣派的會議室。拉開椅子,請我坐下。
她又走了出去。
我四下張望。
腳下是大紅地毯。中央是長方形的紫檀木大型會議桌。頭頂是聚寶盆形的大型金色水晶吊燈……
田主任端著一杯水走進來,放在桌上。
我拿出三份契約書──委託銷售契約、不動產買賣契約和蘋果銀行不動產買賣價金信託契約。
田主任快速翻閱三份契約書之後,抬起頭來。
我說:「這買賣有交易安全的問題。」
她說:「請您說明。」
我說:「我要的是履約保證,白店長卻給我價金信託契約。」
田主任說:「蘋果銀行對外宣稱,他們的價金信託就是履約保證。」
我說:「你們是專業人員,應該瞭解這兩者不同。」
她說:「怎麼說?」
我說:「買賣契約中註明『買方要貸款八成。』賣方要先將房屋過戶到買方的名下,買方再把房屋抵押給銀行辦理貸款。但是在價金信託契約中,卻註明『買方於價金付足後,始辦理過戶。』價金信託交易安全的前提是──買方要先匯入全部的價金,賣方才可以把房屋過戶給買方。賈代書幫我撰寫了兩份相互矛盾的契約。這會使交易安全變成零。
田主任說:「別急嘛。」
我說:「買方在價金未付足前,不應過戶。但是錢不夠,又必須先將賣方的房屋過戶給買方,讓銀行作抵押設定抵押權。這買賣有交易安全的問題。」
田主任說:「您是第一次賣屋嗎?」
我點頭。
「別擔心。」田主任說:「買方匯入信託專戶中的錢,就是你的錢。」
「那錢不是我的。」我搖搖頭:「要等買方在價金信託結算書上簽了字,我才拿得到錢。」
田主任面無表情。
我大聲嚷嚷:「對賣方來說,價金信託的風險,比傳統交易方式還高。」
我漲紅了臉:「我完全受制於買方,你很清楚。」
田主任閉口不語。
我說:「萬一過戶了,買方的貸款也下來了,錢被轉到別的帳戶。怎麼辦?聽說發生過這樣的事。」
田主任說:「買方銀行一定要辦理代償──償還賣方過去向銀行所貸的款項。」
我皺著眉頭:「當貸款進入買方的帳戶,買方可以用交易糾紛的理由,叫代書不要匯款。」
「我們的交易制度就是這樣。」田主任說:「即使委託全台灣信譽最好的房仲公司,您擔心的事都可能發生。」
我說:「針對這個案子,您有什麼對策呢?」
田主任說:「所有的法律都會保障您的權益。」
我說:「出了問題怎麼辦?」
田主任說:「一般會依法律途徑解決。」
我搖搖頭:「假如這是一個契約陷阱,官司打贏,不一定拿得到錢。何況,契約書的內容,都是賈代書撰寫的。我不一定會贏。」
田主任說:「他們都有財產。違反法令,你可以打官司,進行假扣押。」
我無奈地搖搖頭:原本期待總公司的協助,她竟然叫我去打官司。
我說:「那麼,代書作業一定要透明。請您陪同我參與交易流程的關鍵部份。」
「不方便介入。」田主任說:「代書作業沒有瑕疵。」
我說:「簽約至今,賈代書沒有打過一通電話。」
田主任說:「您也可以打電話給他呀。」
我向後癱在椅背上:「所以……所以……你無法幫我。」
田主任說:「這只是一般的買賣契約。三份契約都沒有問題。」
我大吼:「我要求的是履約保證契約,賈代書送上來的卻是價金信託契約。為什麼用『價金信託』來騙我?」
田主任耐心地說:「就算用履約保證來辦理。履約保證公司倒了,一樣有風險。白店長亂來,總公司會扣加盟店的保證金。代書違法,將喪失代書的資格……賈代書不會甘冒不能執業的風險。」
針對我所有的質疑,她一一說服,柔軟化解。我的重拳,全落到棉花堆裏。
不知不覺,兩個小時過去了。
最後,田主任終於鬆口,同意將價金信託改為履約保證。
得到總公司這一點點認同,心頭比較舒坦。
可是,總公司同意了,白店長會同意嗎?買方會同意嗎?
我說:「您是不是在說話的時候,使用了心理諮商的技巧?」
田主任說:「過去在另一家房仲,有一位同事是台大心理系畢業的。我向他學了不少。」
我笑了笑:「有時候,向上陳情,是掉入另一隻大野狼的口中。我這個案子,請您務必多多幫忙。」
田主任說:「圓滿結案的時候,請讓總公司知道。那對我很重要。」
我微笑:「事成之後,一定會買一個大蛋糕。親自送過來,表達感謝。」
她那表情不多的臉上,浮現了難得一見的笑容,露出白白的牙齒。


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